Baufinanzierung — der Weg zu den eigenen vier Wänden

Wenn Menschen sich mit dem Gedanken tragen ein Eigenheim zu finanzieren, gilt es einiges zu beachten. Hierbei spielt es keine Rolle, ob der Interessent komplett neu bauen möchte oder ob er ein älteres Haus umbaut und modernisiert. Die Wenigsten können diese Investitionen aus eigener Tasche finanzieren.
 

 
Die Finanzierung einer Immobilie birgt einige Herausforderungen. Von der Finanzierung über den Kauf bis hin zur Modernisierung und auch der Absicherung haben Bauherren einige Hürden zu nehmen. Eine eigene Wohnung oder das eigene Haus ist für die meisten Menschen vermutlich eine der größten Investitionen, die sie in ihrem Dasein realisieren.
 
Daher sollte alles sorgfältig durchdacht sein. Denn eine Finanzierung in derartiger Größe bleibt meist über Jahrzehnte als feste Kosten bestehen. In Zeiten niedriger Darlehenszinsen sind Menschen schneller versucht die Gunst der Stunde nutzen. Dennoch sollten sie nichts überstürzen.
 
Zunächst muss einmal erfasst werden, welcher Betrag im Monat für Tilgung und Zinsen zur Verfügung steht. Zudem dürfen angehende Kreditnehmer nicht die hohen Summen, die Monat für Monat fällig sind und die langen Laufzeiten außer Acht lassen.
 

Einkommen kontra Darlehen

Ziehen Kunden den Bau oder den Kauf einer Immobilie in Erwägung, stellt sich die Frage, was es kosten darf. Als ersten sollten Kunden ihre Haben-Seite betrachten, um den finanziellen Spielraum herauszufinden.
 
Dazu gehören:
 
Einkommen
Ausgaben
 
Für eine Kreditvergabe ermitteln die Banken zunächst das Familien-Nettoeinkommen. Davon setzen Banken etwa 35 Prozent als maximale Monatsrate an. Über diese Monatsrate rechnen Banken die Darlehenshöhe hoch. Danach wird entschieden, ob ein Darlehen in der gewünschten Höhe für den Interessenten überhaupt möglich ist. Ob er kreditwürdig ist, hängt von dieser monatlichen finanziellen Spanne ab.
 

 
Das Darlehen
Haben sich Interessenten nun letztendlich entschlossen das Wagnis einzugehen, sind hinsichtlich der Vertragsdetails einige Entscheidungen zu treffen.
 
Eigenkapital:
Ein wichtiges Kriterium ist das Eigenkapital. Die Grundregel dafür sind wenigstens 20 Prozent des Kaufpreises, am besten noch mehr. Denn je höher das Eigenkapital ist, umso weniger Darlehen muss aufgenommen werden und das spart Finanzierungskosten. Ein hohes Eigenkapital bedeutet mehr Sicherheit und senkt die Bedrohung vor eventuellen Zahlungsausfällen.
 
Zum Eigenkapital gehören zum Beispiel:
Bausparverträge
Festgeldkonten
Spareinlagen
Schuldenfreie Grundstücke
 

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Die jetzigen niedrigen Bauzinsen begünstigen dies. Aber diese Art der Finanzierung birgt auch Risiken, denn die Laufzeit ist länger und zudem kostet sie mehr. Hierfür gibt es zwei Versionen.
 
Zum einen die 100 Prozent Finanzierung, bei der der Kaufpreis der Immobilie durch einen Kredit finanziert wird. Kaufnebenkosten wie Notarkosten, Grunderwerbsteuer oder Maklergebühren trägt der Bauherr selbst. Zum anderen die 110 Prozent Finanzierung. Bei dieser Vollfinanzierung werden zusätzliche alle Kaufnebenkosten über das Darlehen abgedeckt.
 

Eigenleistung

Durch die Eigenleistung kann das Darlehen reduziert werden, wenn der Bauherr gewisse Leistungen selbst erbringen kann. In der Regel akzeptieren Kreditinstitute, dass Leistungen bis etwa 20 Prozent dafür abgegolten werden können. Für die Meisten sind ungefähr zehn Prozent realistisch.
 
Nach Eigenkapital und Eigenleistung wird eine Baufinanzierung genutzt. Die Summe richtet sich nach dem Beleihungswert dem Objekt.
 

Monatsrate — Tilgung — Zinsen

Die Höhe der monatlichen Rate kann die Lebensumstände verändern und einschränken. Zur monatlichen Rate gesellen sich noch Neben- sowie Verbrauchskosten. Als maximale Grenze gelten 35 Prozent des Familieneinkommens. Dennoch sollten Bauherren sicherstellen, dass ein angemessener Prozentsatz getilgt wird. Vorzugsweise gelten hier zwei bis drei Prozent.
 
Sondertilgungen sorgen für Flexibilität und sorgen dafür, dass der Kredit schneller abgezahlt wird. Sondertilgungen müssen im Darlehensvertrag verankert werden.
 

 
Die Zinsbindung ist nahezu eines der wichtigsten Kriterien im Vertrag. In Zeiten niedriger Zinsen lohnt es sich, diese langfristig festzumachen, beispielsweise mit 15 Jahren oder darüber hinaus. Bei hohen Zinsen ist es vernünftig eine kurze Laufzeit zu wählen.
 
Baufinanzierung — verschiedene Finanzierungsarten
Die geläufigsten Darlehen im Überblick:
 
Baudarlehen:
Baudarlehen für Erstfinanzierungen und Anschlussfinanzierungen gewähren feste Monatsraten und feste Zinsbindungen. Diese Art wird angewandt bei Finanzierungen bis zirka acht Jahren. Nach Ablauf bleibt meistenteils keine Restschuld übrig.
 
Annuitätendarlehen:
Das Annuitätendarlehen ist die am meisten verbreitete Finanzierungsart für Erstfinanzierungen und Anschlussfinanzierungen. Dieses Darlehen kann nicht vor Ablauf der Zinsbindung gekündigt werden. Nach der Zinsbindung bleibt meist eine Restschuld bestehen.
 
Bausparsofortfinanzierung:
Die Bausparsofortfinanzierung ist ein Baudarlehen für eine Erstfinanzierung zur sofortigen Finanzierung. Hierbei gibt es feste Monatsraten und feste Zinsbindungen. Vor Ablauf der Zinsbindung ist es nicht kündbar und nach Ablauf bleibt keine Restschuld offen.
 
KfW-Darlehen:
Das KfW-Darlehen wird meist als zusätzlicher Finanzierungsbaustein genutzt. Es ist ein Baudarlehen für Erstfinanzierungen und Anschlussfinanzierungen. Diese Art Darlehen hat ebenso feste Monatsraten und feste Zinsbindungen und nach Ablauf bleibt in der Regel eine Restschuld übrig.
 
Baufinanzierung — die wichtigsten Versicherungen
Haben Bauherren die Finanzierung abgeschlossen, benötigen sie auch wichtige Versicherungen, wie etwa eine Bauherrenhaftpflicht-Versicherung, denn der Bauherr haftet für alles, was auf der Baustelle passiert. Ebenso ist eine Bauleistungsversicherung rational, denn diese schützt vor nicht vorhersehbaren Schäden, wie Diebstahl und Zerstörungen, während der Bauphase.
 
Wichtig ist ebenso eine Wohngebäudeversicherung für die Immobilie. Meist trägt der Partner mit dem höchsten Familieneinkommen die finanzielle Hauptlast. Wenn er durch Krankheit, Unfall oder Tod nicht mehr dafür aufkommen kann, kann dies oftmals einer alleine nicht mehr stemmen.
 
Daher ist eine Risikolebensversicherung zur Absicherung für den Todesfall, eine Berufsunfähigkeitsversicherung zur Absicherung der Arbeitskraft und eine Unfallversicherung gründlich zu überdenken. Eine Arbeitslosen- und eine Restschuldversicherung wären obendrein überlegenswert.